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日本の賃貸住宅はウサギ小屋?快適性について思うこと

2015.11.19

ぼくは、賃貸住宅の快適性について思うことがあります。

 

「家賃がもったいないからマイホームを持とう!」

 

と考える方も多いですが、これとは違います。

 

 

賃貸で生活をするうえでの不満は、決して少なくありません。

 

たとえば家族の人数が増えると、

 

収納が足りない・・・部屋数が少ない・・・など

 

様々な不満が生まれます。

 

不満を解消するために、マイホームを購入することもあります。

 

ぼくが疑問に思うこと・・・それは

 

「どうして一生住める賃貸がこんなに少ないのでしょうか?」

 

一生住めるような、広くて快適な賃貸があれば、

 

賃貸で暮らすという選択がもっと一般的になっていくでしょう。

 

仕事の都合などで、同じ場所に何年住むかもわからない時代。

 

何らかの事情で、引っ越しや移住をするかもしれません。

 

そういった観点では、マイホームを持つよりも、快適な賃貸に住むほうが

 

より自分の理想に近い暮らしを手に入れることができるのでは?と考えています。

 

 

しかし賃貸には、問題も多いです。

 

上の階の人が歩くだけで音が下に響き、

 

楽器演奏も基本的にはできません。

 

面積は狭く、家族が増えるとすぐ手狭になり、

 

収納は不十分で、自分の庭など当然ありません。

 

だから家族が増えたタイミングで引っ越しを余儀なくされる。

 

窓が十分に取れないので、採光や通気に問題があり、

 

カビや湿気に悩む方も多く、空調環境は良いとは言えません。

 

隣の部屋の会話や言い争う声は筒抜け。

 

周りを気にしながら生活をしなければいけません。

 

賃貸ではほとんどがペット禁止。

 

ペットブームのご時世だというのに、

 

趣味や癒しを楽しめる環境ではないのです。

 

 

では、これらの問題をすべて解決できる賃貸住宅があれば?

 

もっと広くて、もっときれいで、

 

もっと設備のいい物件に住めるという新しい選択肢があったとしたら、

 

迷わずその賃貸を選びたい!という方も多いのではないでしょうか?

 

 

その新しい選択肢を実現するのが、

 

「新しい戸建賃貸住宅」です。

 

戸建賃貸は賃貸住宅の不満を解消する、永住型賃貸です。

 

日本の賃貸住宅の平均的な広さは40㎡強です。

 

これに対して、ドイツ、フランス、イギリスは70㎡弱です。

 

アメリカにいたっては100㎡超が平均です。

 

世界的に見ても、日本の賃貸住宅はウサギ小屋もいいところです。

 

※参考『ニッセイ基礎研 REPORT 2003.1』

総務省「住宅・土地統計調査」米国センサス局「American

Housing Survey」ドイツGESIS「Datenreport 2002」英国環境

交通地域省「English House Condition Survey」に基づいて作成

 

ですがぼくの考える「新しい戸建賃貸住宅」は、80~100㎡です。

 

これからは広い一生型賃貸という選択肢もあります。

 

広いリビング、明るいキッチン、ゆったりと入れるお風呂。

 

庭があり趣味も楽しめる。

 

ペット飼育も可能。

 

こんな賃貸なら、オーナー様にとっても

 

入居者確保の心配がずいぶん少なくなるのではないでしょうか。

 

 

問題は予算です。

 

家賃は地域によって変わりますが、現状では

 

東京都心のファミリータイプ賃貸は10万円以上が当たり前。

 

広い賃貸マンションは一般の人には高嶺の花なのでしょうか?

 

そんなことはありません。

 

永住型賃貸を一般的な賃貸と同じくらいの家賃で、

 

いや半額程度で持てるようにできないか?

 

こんな新しい仕組みを模索しています。

 

日本の賃貸にはまだチャンスがありますね。

 

日本の賃貸をもっと快適にできると思います。


賢い土地の活用方法とは?

2015.11.05

地方に土地を持っている人で、困っている人が多いようです。

みなさんは郊外の土地を持っていた場合、

どんな活用方法を考えますか?

・アパート建築して土地活用
・駐車場として貸す
・売却する

こんなことが思い浮かびますね。

しかし、地方でありきたりのアパート建築は

これからの人口減少を考えると入居率にも不安があります。

戸建賃貸なら、ポテンシャルはありますけどね。

駐車場も需要が限られる。

固定資産税が更地の場合は高いので

実際の利益は雀の涙です。

売却するにも、以前よりも土地の価格が下がり

思ったように売れないことも多いです。

こうして、地方で土地を持っている方は

遊ばせている土地があっても、何もしないで放置しているケースが多いのです。

地主さんが遊ばせている土地を見るたびに「もったいない!」

「地主さんが活用しないなら、ぼくが借りて活用を考えよう!」

ぼくはそう感じています。

投資家の皆さんも、同様に思う方は多いのでは?

土地が眠っているというのは

そこに現金を眠らせていることと同じです。

社会にお金が動かないと、経済は活性化しませんね。

地方に元気がないのは、ここにも問題があります。


人が住まないような場所の土地なら

まだそれでも分かるのですが、

住宅ニーズのある土地であっても

地主さんは上記のように活用に悩んで、止まっています。

そこで僕たちが考えた土地活用は、

住宅地を定期借地権で貸し出す、無借金の土地活用です。

住宅地で、商業施設の様には貸せない土地を

ぼくたちが地主さんからお借りします。

借金不要ですから、リスクを避ける地主さんにはぴったり。

しかも固定資産税が、更地で放置するのに比べて6分の1になり

相続税評価額も圧縮できるので、税金対策にもなります。

このようなスキームを使って、ぼくたちは地方の土地を定期借地で借り上げています。

しかし、その土地を借りてどうするか?

ここがポイントになるのですが、

土地を所有しないでも出来る不動産投資案件をつくり

優良物件が少なくなった不動産市場に投入しています。

土地を買わなくても、建物を建築・活用できれば

土地コストがかからないので、投資家の投資負担が少なく

良い投資商品がつくれます。


東京で、定期的に説明会も開催しています。

地方のポテンシャルのある土地を再生して

投資家さんに優良案件を提供します。

日本全国で再生ビジネスとして、チャンスを探していきます。

ご興味のある方は、ぜひ一度お越しくださいね。

⇒ http://www.fit-group.jp/fitcellsolarich/


【日本最強の賢い住宅の持ち方!】  

2015.10.08


みなさんこんにちは。
  
家を持つと生活が苦しくなる。
家のローン返済に追われて我慢をする人生。
  
こんな人が日本では少なくありません。
  
なぜ、生活が苦しくなる家の持ち方が、お客様に提案されてしまうのか?
  
ぼくは残念でなりません。
  
もっとよい方法があるのに・・・。
  
  
こんな想いから、「日本最強の賢い住宅の持ち方」
  
この勉強会メルマガをつくりました。
  
⇒ http://www.fit-group.jp/lp3/20150902/?se=fbg
  
「日本最強の賢い住宅」
  
これには皆さん、興味がありますよね。
  
家を持つと負債になる。
  
日本人は家を資産と思って購入するけど、実は負債を抱えている…。
  
とは、金持ち父さんの著者ロバートキヨサキさんの考え方です。
  
ぼくも住宅会社の社長をしていますが
  
その通りだと思います。
  
さらに、必要以上に家を大きくしたり
  
設備を過剰品質にしてしまうと、
  
普通に買っても高額な住宅が
  
ますます、「ポケットからお金を奪っていく」住宅購入になります。
  
ぼくは、なるべく負債にならない住宅を提供したい。
  
そんな想いから、「規格住宅」という買いやすい家をつくりました。
  
住宅を、コンパクトで・買いやすい価格にしたのです。
  
  
私たちがご提案する住宅は
  
日本各地にフランチャイズ展開をするまでになりましたが、
  
「もっと世の中を変える住宅をつくりたい!」
  
そこで新たに考えたのが、今回の勉強会メルマガでご紹介する住宅です。
  
・家の購入費用は、他人に払ってもらう
 →家を実質0円で利用
  
・土地は購入しないで利用する
 →土地を実質0円で利用
  
つまり家も土地も0円にするというものです。
  
これなら、
  
「賃貸と持ち家どっちが得か?」などの今までの常識の枠を超えて、
  
明らかに「持ち家が得」と思っていただける商品です。
  
もちろんこれを実現するのは簡単ではありません。
  
これまでの住宅建築とは異なる、
  
住宅建築ノウハウ・土地仕入れノウハウが必要です。
  
住宅ローンを上手に借りるノウハウも組み合わせます。
  
これがいよいよカタチになったので
  
四国を飛び出し、日本各地に展開することとなりました。
  
6日間で学べるメールマガジンに詳細をまとめていますので
  
ぜひこちらもご覧ください。
  
⇒ http://www.fit-group.jp/lp3/20150902/?se=fbg
  
そして、その住宅を使った資産形成方法も
  
裏技として盛り込んでいます。
  
ぼくは、住宅を持つと豊かになる社会をつくりたいですね。
  
  
お困りのことがあれば、ぜひ一度ご相談ください。


300万円で買ったオンボロ屋敷が13.2%の利回りに!?

2015.08.13

 

・築35年以上
・ゴミ屋敷
・誰も手を出さない

 

こんな不動産物件を見たらどう思いますか?

 

ちょっと引いてしまいますよね。

 

ぼくも不動産と建築の業界にいますが、

 

仕事を始めた頃は、こういう物件は扱いたくない物件でした。

 

でも仕事柄、ゴミをためたまま退去された部屋の対処をしたり、

 

管理が行き届かなかった物件を処理していく中で、

 

様々な再生するためのノウハウが構築されていきました。

 

今では

 

・ボロボロ
・ゴミだらけ
・築古

 

この言葉は嫌いではないです(笑)

 

だって、“再生”というキーワードで考えると

 

これからの日本に必要なビジネスですからね。

 

・企業再生
・再生エネルギー
・リサイクル

 

みんなトレンドですよね。

 

今の時代に合った、社会的意義の大きいものと捉えることもできます。

 

古くてぼろぼろでも、安いのであれば、悪くないですよ。

 

 

でも、こういう物件を普通にリフォームしてはダメです!

 

【コスパリフォーム】というスパイスが大事です。

 

つまりコストパフォーマンスの高いリフォームをするんです。

 

やり過ぎたらダメですよ。事業費用が大きくなりすぎますからね。

 

やること・やらないことのメリハリ、これが大事なんですね。

 

例えば…先日かかわった物件は

 

広さ60㎡くらいの2DK物件、150万円。

 

築40年程度でボロボロでした(笑)

 

そこにリフォームを150万円くらいかけて、貸し出しました。

 

初期投資額が約300万円

 

家賃は33,000円/月

年間賃料は約39万円。

 

単純利回りは13.2%です。

 

これなら投資額も小さいので、自己資金も少なくて良いですし

 

高金利のローンを組まなくてはならないような“無理な計画”でもありません。

 

また将来、マイホームとして購入希望者がいれば売却も可能です。

 

賃貸にして収入を得ながら、チャンスがあれば転売をする。

 

売れなくてもキャッシュフローが回るので、

 

利回りの低いワンルームマンションや

 

高金利でないと資金調達ができないような、無理をした集合住宅投資より

 

よほどいいと思います。

 


堅実でリスクが低い、戸建再生投資。

 

ボロボロだから・古いからとスルーするのではなく

 

地方にあるこういうチャンスも忘れないでほしいです。

 

 

 


戸建賃貸のデメリットとは

2015.07.23

先日まで「新タイプの戸建型賃貸」の魅力についてお話をしましたが、

 

今回は戸建賃貸のデメリットについてもお話をします。

 

戸建賃貸のデメリットは大きく3つです。

 

1.大型案件を望む人には向かない
2.都市部や商業用地では難しい
3.賃料収入の振れ幅が大きい

 


【大型案件を望む人には向いていない】

 

戸建型の賃貸は、高層マンションのように戸数を多くすることができません。

 

1棟=1戸となり、土地面積に対して建築できる戸数が限られますし

 

1棟あたり25坪~35坪程度が一般的です。

 

大型の収益物件を建築したい方や、

 

大型の相続対策を考えている方には向きません。

 

規模を大きくしたい方には、1棟物の集合住宅の方が向いていますね。

 

向かない方がいるということは、一気に供給を増やせないということなので

 

競合が増えにくいということになります。この点はプラスですね。

 


【都市部や商業施設用地では難しい】

 

戸建賃貸は

 

・隣と接していない住まい
・ゆったり庭やスペースが確保できる

 

など、余裕のあるスペースが魅力のひとつです。

 

そのため、土地単価の高いところや、商業施設が成立する場所にはあまり向きません。

 

郊外の土地の方が適しているのです。

 


【賃料収入の振れ幅が大きい】

 

戸建賃貸の一般的な供給数は、1敷地に対して2棟から3棟程度が多いので

 

1棟が空室になるだけで、収入の振れ幅が大きいです。

 

全部で2棟建築の場合、入居率は100%・50%・0%のいずれか。

 

3棟建築の場合は、100%・66%・33%・0%のいずれかです。

 

逆を言えば、2部屋か3部屋を埋めれば入居率は100%になるので

 

部屋数が多い場合にくらべ、稼働率を高くすることも簡単です。

 

ぼくも戸建賃貸と集合住宅の両方を持っていますが、

 

戸建はほとんど入居率100%状態をキープしています。

 

ですが、集合住宅で100%をキープすることは簡単ではありません。

 

30部屋もあれば、入れ替わりも多いからです。

 

入居率の振れ幅が気になる場合には、屋根にソーラーパネルを搭載することで

 

“入居が0でも収入がなくならない”モデルを。

 

これは毎月安定収入が付いてくるのでお勧めです。

 


今回は戸建賃貸の3点のデメリットについてお話をしましたが

 

・大型の収益は見込めない
 → サラリーマン投資や初めての投資・少額投資にピッタリ

 

・都市部には向かない
 → 地方の遊休地や安い売土地の活用に向いている

 

・賃料収入の触れ幅が大きい
 → 安定したソーラー売電収入で補填できる

 

見方を変えると、戸建賃貸のメリットとも捉えることができます。

 

もし戸建賃貸のメリット・デメリットが

 

皆さんの望む収益性や安定性に合っているようであれば

 

「地方を活かした戸建賃貸」

 

これをポートフォリオに組み込むのはいかがでしょうか。

 


さらに●●できる点が、この戸建賃貸の最大の面白さになります!

 

こちらはセミナーで詳しくお伝えしますね。

 

⇒ http://www.fit-group.jp/fitcellsolarich/